房產新趨勢

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地產小時代,投資大王道─ 依然是“重劃”

新富,藏富密碼:重劃區

地產已正式進入“小時代”,然而對於真正有置產需求的民眾,什麼才是萬年不敗的“投資大王道”呢?身經百戰的老前輩們口中,總有個共同交集:「重劃區」!多年來早已扮演著社會財富重分配的要角,也造就了無數各地的新富階級,(這點中部的超跑業者最有感受!)。

「重劃區啥咪攏看嘸,嘛唔知是勒貴按哪?」這是大多數人對重劃區第一反應,而這些大多數人,又大多數是“在地人”,但吊詭的是─熟門熟路的在地人,通常又“賺得最少”?!以台中七期新市政中心為例,民國八零年代初期,當時林柏榕市長執政,不是農田就是荒地,二十年光景,新推案均價每坪突破70萬,土地每坪沒有350萬的準備「連與地主的見面門檻都達不到。」重劃區為何而貴,又為何而漲?可能連地主都難以解釋,答案其實和台灣社會與產業的演變,有些十分密切的關係。

商業環境引導移居行為

許多民眾的購屋決策中,“生活機能”常常是首要的考量重點,重劃區因為提供了與時俱進的商業環境,其實才是重劃區領漲抗跌的“隱藏版因素”。我們大致可歸納為(一)業態需求(二)移動取向(三)指標性,這三個方向來解釋箇中奧妙。

業態需求是比較明顯的現象,國內服務業早已成為產業主流並不斷精益求精,舊市區老式思維規劃的店面,無法應付精緻化、國際化的營業需求,於是舊市區僅能留住提供“基本需求”的店家,雖然交易依然活絡,但無助整體居住品質;相較重劃區,可以滿足現代服務業所需的軟硬體設施,對業者與消費者而言,都能達到彼此對高檔次服務品質的期待。

移動取向,這個行為與道路幅寬、停車難易、步行壓力、緩衝空間等均有關聯,舉個眾所周知的例子:「大直重劃區崛起,造成天母商圈沒落。」就上述的幾個因素來回顧,符合度幾乎百分百!

指標性。簡單說就是“結市”效應。商業品牌之間相互抗抬,共創磁吸綜效的趨勢與日俱增,商家和品牌對於營業地段如何反應品牌價值,同樣斤斤計較;在重劃區建立據點,容易強化消費者心目中品牌形象與價值;相對居住於此的民眾來說,高級商業品牌群聚之處,同樣也是地段價值的保證,地產的增值性、流通性、認同感,都有其指標性的重大意義。

要嘛“搶頭香”,要嘛“割稻尾”

回顧國內各重大重劃區的歷程,通常須經四個階段:1. 養地時期2.建設時期3.發展時期4.成熟時期。

採取“搶頭香”或“割稻尾”策略,是投資重劃區獲利最豐厚的兩種模式。重劃前向參與重劃的原地主購買農地,雖然變數大、時間長,但對閒錢氣長的民眾,是成本最低廉的時期;若覺得搭這班車風險過高,重劃分配後的第一波推案,由於市場接受度未明確,通常建商也不敢過度期待價格,也是把握度與獲利度均佳的選擇;至於進入建設發展時期,就採面臨投資與自住的換手洗牌,區內住戶和機能的量質都沒到位,例如像目前的新莊頭前重劃區,就屬於比較辛苦的階段。

成熟期的例子,我想以大家都很熟悉的區塊來說明。

三“華”聚頂,金泰聚焦

大直的金泰段重劃區,現階段已從發展期漸漸轉變進入成熟期,隨著美麗華集團(大直美福飯店)、西華集團(大直宜華飯店,國內最大會展飯店,Marriott Hotel萬豪酒店集團營運管理。預計2014年底開幕)、大直福華飯店(2010年9月已動工),大直重劃區商業活動將因為三“華”聚頂,迅速向上提升至精品檔次,放眼大台北市核心區,以基隆河、松山機場為界,“南信義,北大直”,已然確立其獨領風騷的功能地位;亦吸引了包括全聯、忠泰、長虹、宏普、興富發等市場大鰐,爭相投入商用不動產開發行列。可以預見,未來五到十年大直金泰必將成為全國乃至全球投資舞台的話題鉅星,它的一舉一動,絕對牽動您的財富神經,引領風潮,屏息以待!

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