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搶搭奧運房產增值列車 首選東京都心5區

作為世界第三大經濟體的日本,房地產市場也隨著1991年的泡沫經濟跌到谷底,長期萎靡不振,直到2012年,安倍晉三順利連任首相後,各項經濟指標開始止跌走揚,以貨幣貶值為主體的「安倍三箭」,間接打造了有利於外國人的投資置產環境,加上與台灣的特殊地緣、歷史關係,成為推升近年國人赴海外置產熱潮的先驅。 
 
新富地產副總經理許世昌表示,其實在2009年,日本經濟各方面已開始「逐底」,觸底反彈後,開始掀起第一波赴日置產的熱潮,由於房價基期已跌至歷史新低,海外人士赴日置產的首要目標,自然是以首都東京為焦點。後來在2013年申辦2020年奧運成功的激勵下,再為當地房市注入一劑強心劑。
 
為迎接2020年的奧運,日本政府編列4千多億日圓的預算,在東京灣岸半徑8公里以內的地區,興建奧運會館及選手村等設施,在申奧效應下,多項交通建設及都市更新計畫等,也在如火如荼進行當中。
 
包括環狀線2號線之延伸,以及地鐵站8號線等,這些交通動線的整頓,有利於灣岸地區的發展。澀谷及新宿等地雖然沒有新的交通建設計畫,但也有大規模的開發計畫持續進行。
 
房市看多趨勢不變 日幣貶值正是進場時機
 
許世昌說,根據歷史經驗,通常在奧運舉辦前的5~6年,地主國的房、地價格都會上演慶祝行情。他強調,在申奧成功前,日本房市雖有復甦,但處於尚未明朗化的階段,迄今則已進入「房價上漲明朗化」;而台灣因房市投資環境不佳,加上目前日圓匯兌仍在相對低點,日本房、地價格雖仍持續走高,但預估整體趨勢向上的格局不變,從長遠角度來看,現在正是較佳的進場時機。
 
東京都是日本的首都,同時也是全球規模最大的都市圈,約有1320萬人口,佔全日本1成左右。整個東京23區中,最主要的5區,包括千代田區、中央區、港區、新宿區及澀谷區,主要以JR山手線行經的範圍為主,是東京最精華的地段,也是海外置產的熱門區塊,若再加以細分,則以港區、千代田及中央區,堪稱是精華中的精華。
 
許世昌強調,前進日本房市置產,絕不能僅考量投報率的高低,而是要選擇日本人願意接受的區域及產品,無論是招租或日後轉手,才不容易有問題,地段的挑選上,最保值抗跌的仍是東京的都心5區。
 
東京都心5區之中,漲幅最多的港區,因緊臨東京灣而聚集諸多外國大使館,外國居住者佔當地人口比例約1成,因此聚集許多高級住宅大樓,是推升當地房價的一大因素,包括六本木與俗稱「3A」的高級住宅區:麻布(Azabu)、赤坂(Akasaka)與青山(Aoyama)皆坐落在此,是日本的豪宅區代表。
 
千代田區則是日本皇居所在,有別於港區是日本年輕人嚮往之地,千代田區則在傳統日本人心中有著無可取代的地位,而區內的大手町、丸之內及有樂町等商業區,是許多日本大型企業總部的聚集地;該區是日本政治與經濟的中樞,白天活動人口高達85萬人,夜間人口卻不到5萬人,是人口密度最低的地方。
 
奧運場館集中 灣岸地區住宅值得留意
 
地處東京中心的中央區,素有「日本華爾街」之稱,日本銀行及東京證券交易所等多家銀行及證券商都在此區。頂級消費的代名詞「銀座」也屬於中央區,在日本全國商業地產價格中,銀座更是連續9年排行第一。
 
另外,灣岸地區的月島、晴海則因2001年「晴海Island Triton Square」大型購物中心開幕,不僅為當地帶來人潮,也逐漸受到建商的矚目,是近年來新興的住宅區,聚集許多具海景的超高層塔式住宅。
 
不過,由於當地過去無鐵路經過,直到2000年,都營地下鐵大江戶線開通,交通機能才比較健全,近年來因奧運比賽場地集中、晴海大橋完工,以及豐洲再開發等題材,使得房價水漲船高,在2013~2015年短短2年便成長30%,是個未來性佳,值得投資人關注的地區。
 
至於台灣人最熟知的新宿區,也有多項開發集中在西新宿車站周邊,未來將有更多摩天大樓。而澀谷區目前的最大利多,無非是東急集團推動的「澀谷站市區開發計畫I期(東棟)」,預計於2019年完工,是全日本規模最大的再開發案住宅。另外,東急的東橫線在2013年地下化後與副都心線連接,原先的月台也將是重新開發的區塊之一。
 
眾所週知日本是個處事嚴謹的國度,法規與制度完整、市場交易透明,投資置產相對有保障,因此,對於有意到日本購屋置產的台灣人而言,就不能不先弄清楚日本房市的相關稅賦。
 
稅制與法規嚴謹 赴日置產必懂三類稅負
 
日本的房屋產權屬永久所有權,在房屋買賣的稅制上可分為三類,第一類為買進房屋的稅賦,包括印紙(花)稅、登錄免許稅、建物消費稅及不動產取得稅。
 
第二類為持有稅,包括固定資產稅、都市計畫稅及源泉所得稅等,其中,源泉所得稅即租賃所得稅,共分為7個級距,稅率從5%至45%,最低為年所得195萬日圓以下課徵5%,最高為4000萬日圓以上課徵45%。
 
第三種為資本利得稅,只要在5年內出售房產,就得針對資本利得課徵30%的稅率,若持有5年再出售就僅需課徵15%,但若出售房產無獲利,便不會被課徵。此外,舉凡貸款利息、管理費、租賃代管費等開支費用,皆可納入成本扣除。
 
貸款方面,目前提供台灣人在東京購屋貸款的銀行,包括兆豐銀行、第一銀行、彰化銀行、中國信託及台灣銀行等5家台系銀行,以及日系的東京之星銀行。
 
日本置產投資建議
 
赴日置產首重轉手性 審選業者是第一步
 
由於日本曾經歷過房地產泡沫的年代,不少日本人對於持有房地產普遍仍有疑慮,因此,投資物件日後的轉手性如何,是赴日置產前必須審慎評估的重點,而除了慎選地段,近兩、三年台人赴日投資潮正熱,代理業者如雨後春筍般湧出,因此,台灣代理業者的口碑與實力也相當重要。
 
許世昌建議投資者,最好挑選與當地知名開發商合作的業者較佳,不僅有大公司的金字招牌作保證,降低交易風險,透過這類公司置產,因其母公司長期在業界耕耘,加上品牌優勢,會更有機會拿到價格實在的優質物件,而這些產品才是真正具有增值潛力的「A+」產品,未來要轉手時,市場的承接意願也勢必更強勁。
 
最後,不少台灣人喜歡買了房子後,隔成多間出租,以賺取更多的租金報酬,但需特別注意的是,日本人的社區觀念重,購屋後若要變更格局,必須事先徵得管委會及社區內全體居民同意,且為了日後好轉手,最好多參考當地民眾偏好的格局,而非一味地隔成愈多間愈好。
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