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柬埔寨-首都金邊市

租金增值兩頭賺 資產美元計價匯損風險低

近年東協經濟體快速崛起,除了大家所熟知的馬來西亞、泰國、菲律賓,柬埔寨因處於開發初期,潛在開發利益驚人,尤其受到世界各國的高度矚目。這個台灣人幾年前還感到陌生的國度,目前卻正如同30年前處於經濟爬升階段的台灣,處處充滿著商機。
 
實地走一趟柬埔寨,你會驚訝於這個2015年才加入東協經濟體的新興國家,竟是如此蓬勃發展。雖然柬埔寨目前最熱鬧、最精華的地區仍以首都金邊市為主,但因其極具開發潛力與前景,正吸引大量中資、日企、港商與新加坡建商搶進,經營範圍遍及百貨商場、酒店及營造等產業,房地產發展尤其熱絡。
 
根據國際貨幣基金預測,做為繼歐盟之後最大的單一市場,東協經濟體2015年的GDP將可能首度超越亞洲四小龍,經濟發展潛力不容小覷。在各項優勢條件中,柬埔寨的年輕人口佔了6成以上,因人口紅利帶來的經濟發展與房地產發展願景,尤其值得期待。
 
隨著柬埔寨2015年正式加入東協,更加強了金邊市的發展力道。根據最新統計,柬埔寨的總人口數已突破1600萬人,光是首都金邊市的人口就聚集了超過200萬人,且多為對經濟成長有貢獻的青壯人口,以人口年均成長率2.5%估計,到了2020年,金邊市的人口將突破300萬人,是一個迅速茁壯中的活力城市。

 
 

常駐外商近5萬人 高租金低房價投報率誘人 
 
新加坡商億世紀國際地產集團(ECG)台灣區總經理黃逸群指出:「人口紅利、對外資採取開放態度,是柬埔寨經濟與房市前景廣被看好的2大因素」。且除了資金可自由進出柬埔寨之外,由於資產以美元計價,使得柬埔寨受到匯率波動的干擾也最少,更讓柬埔寨房市近年尤其受到海外置產客的青睞。
 
黃逸群表示,柬埔寨的人口年齡中位數僅24歲,且是目前世界上的低工資國家中,外匯管制最少、關稅優惠最多的國家,常駐金邊市的外商就有4.7萬人。「年輕的國內勞動力,加上從世界各地挹注的資金與技術,組成夯實柬埔寨經濟與建設的強大部隊,同時讓柬國GDP能長期維持7%以上的高成長。」黃逸群說。
 
由於常駐在金邊市的外商人口數量龐大,但當地能提供外商居住的電梯大樓物件卻相當稀少,供需落差極為懸殊,因此,柬埔寨的房市結構也相當特殊,不但形成「房價比桃園便宜、租金比大安區貴」的現象,黃逸群表示,因處於經濟發展初期,柬埔寨房市雖熱,但短時間內暫無發展擴及到其他城市的可能,房市焦點幾乎都只集中在金邊市。
 
隨著外商人口持續增加,房市又長期供不應求,著眼於高租金投報率,以及低房價基期帶來的增值預期,讓金邊市成為開發商與海外投資人眼中的金雞母,而在金邊置產的買方,以中國、馬來西亞、新加坡、日本及台灣等國家為主力,承租方則以在當地工作的外商為目標客群。
 
根據民間業者的統計,金邊近3年的房市發展迅速,明顯反應出2010年後市場的強勁需求,目前當地有許多建案正在興建中,且屋齡低於3年的比例占47%,4~8年約佔34%,屋齡普遍較新,入手單價換算台坪後,每坪約2字頭就能買到金邊市中心的精華地段。
 
 
 
1房總價僅500萬 月租金可達4萬元
 
以金邊市區21~23坪的1房公寓產品為例,總價約400~500萬元(新台幣,下同),由於出租對象以在當地就業的外商為主,一般外商公司會提供租屋津貼,在預算許可下,承租方會更願意選擇空間較大、較舒適的物件,因此月租金普遍都有4萬元左右,整體毛租金投報率高達7~10%。
 
雖然投資柬埔寨的重點在於租屋市場,但事實上,柬埔寨的房價漲幅也是每年都穩定成長,更明確地說,現階段金邊房市的房價上漲,主要是因為租金收益表現佳,吸引愈來愈多投資人進入租屋市場,使得房價逐步墊高,根據民間物業管理公司統計,2010年至2015年間,柬埔寨房價年漲幅都有10%以上。
 
黃逸群表示,由於柬埔寨房價基期較低、補漲空間大,加上輕稅、開放的制度,對投資人來說,投資柬埔寨房產可從租金收益、房價漲幅、超低稅制等三個層面獲益,同時還不需要擔心匯損風險,讓金邊房市受到高度評價。
 
金邊市區面積約678.46 平方公里,西側為機場及工業區,主要精華區集中在東側,早期以BKK區與奧林匹克城為主,也是當地人認為比較好、房價漲幅較高的區段。其中,BKK區是多國大使館座落的區域,也是當地人眼中的老外區,外商人口多,環境類似於台灣的天母。
 
不過,因該區開發時間早,因此以舊房舍居多,道路多為8~10米寬的巷道,加上開發已經飽和,較沒有話題性,即便有個案推出,因基地面積不大,規劃的產品坪數多在10坪以內,雖然總價較低,但基於承租方的居住喜好,投資人未來可能面臨不好出租、不易轉手的問題。
 

貸款不易轉手難 使用權產品不要碰
 
奧林匹克城周邊則是環境良好,道路寬敞、生活機能便利,小環境熱鬧,但須注意當地的土地產權為99年使用權,並非永久產權,沒有房產證,也就是沒有權狀,使用權利由建商發給,但若有任何問題發生,亦或是遭到政府徵收,對買方而言沒有保障。
 
同時,使用權物件銀行幾乎不受理貸款,無論當地人或外國人,申請貸款核發非常困難,即便投資人直接以現金購買,日後轉手賣給當地人,則將面臨當地人不貸款就買不起的情況,最終可能無法脫手轉售。因此奧林匹克城的買方以當地人自住為主。
 
皇宮區有柬埔寨皇宮的加持,整境良好,面湄公河岸第一排的店家是金邊最高總價的物件,即為當地人俗稱的洋人街、酒吧街,總價2000~5000萬元,店租、房價都高,且多為1、2樓的透天產品,因為開發已飽和,沒有土地可以再推案,加上持有人惜售,因此更顯稀缺。
 
隨著BKK區及奧林匹克區的發展逐漸飽和,整個首都金邊的發展重心正明顯東移,目前房市交易最熱絡的區段,除了有國會、大使館座落的桑園區外,分別位於金邊市東北側的鴨子島(水淨華區),以及東南側的鑽石島,因有柬埔寨國家銀行加華銀行(OCIC)主導開發的衛星城市計劃加持,發展潛力最佳。
 
其中,桑園區人口密度高,但屬晚近開發的區域,因此市容較新、道路規劃寬敞,但隨著新的商場進駐,生活機能逐漸成熟。例如2014年7月開始營運的日本永旺百貨、NAGA World酒店、蘇菲特酒店等建築都位在此區,成為外資企業、財團關注的焦點,賭場NAGA的第2期亦在規劃興建中。
 


多家國際連鎖飯店搶進 鴨子島成最新焦點
 
桑園區地段精華,其土地價格甚至比鑽石島豪宅區還要貴40%,加上有國會、大使館等公家機關座落,國際學校亦位於此處,有其不可取代及稀有性,目前新建案開價甚至已來到3字頭,15~18坪的物件不計公設,總價約550~600萬元,租金投報率約8%,每月租金收益約新台幣3萬7000~4萬8000元。
 
鑽石島是OCIC負責開發的第一期重劃區,目前已有相當多建商卡位,且被塑造成金邊市的豪宅聚落,行情約每坪22~28萬元。但隨著大量建商進駐卡位,讓面積僅100公頃,且有1/3為公共設施的鑽石島,如今也面臨開發飽和的難題,房市未來的可塑性與發展潛力不如鴨子島。
 
鴨子島位於金邊市東北側、洞里薩河匯入湄公河的交界處,與金邊市區僅隔一條洞里薩河,透過金邊是最重要的橋樑中柬大橋連接,且鴨子島東邊為湄公河,擁有雙面臨河景的優勢,未來還有OCIC繼鑽石島之後的第2個造鎮計劃,不但面積300公頃,是鑽石島的3倍大,柬埔寨唯一的私立大學諾頓大學,也將設於鴨子島。
 
看好鴨子島的發展潛力,目前已有多家國際級連鎖飯店進駐開發,例如索卡飯店,以及新加坡開發商與日本大倉久和飯店合作的地標型建案「The bay」;該案樓高53層樓,從建築外觀的設計到整體規劃,都與大倉久和飯店「系出同源」,其開發模式就如同台灣的大直重劃區宜華酒店開發案,尤其受到海外置產客的青睞。
 
 
 
 
金邊置產投資建議
 
3年後將爆首波交屋潮 黃逸群:建議中長期持有
 
正因為有大量海外置產客爭相投入,金邊房市目前也面臨「過熱」疑慮,雖然目前柬埔寨還沒有類似奢侈稅的制度推出,且預售屋要到成屋才有出租的價值,因此短期買賣的利潤不高。
 
黃逸群指出,早期進入金邊房市還有價差可賺,但當世界各地的開發商都進駐柬埔寨之後,價格已逐漸透明,加上這幾年大量推出的預售案都將於2018年進入交屋期,預估整個金邊市將有1萬3000多個單位釋出,幾乎沒有什麼「短進短出」的炒作空間,但若長期持有,房價與租金的穩定成長,卻是值得期待的。
 
黃逸群也提醒,過去動輒10%起跳的高租金投報率,將會隨著交屋潮來臨而出現變化。例如目前不少業者都推出「包租代管」、「保證回酬」等服務吸引投資者,但這些業者之所以大多訴求「前3年」每年6%的保證回酬,主要就是現階段預售的建案,興建3年後剛好遇到交屋潮。
 

事先擬定5~7年投資計劃 獲利仍可期
 
話雖如此,但黃逸群認為,「只要事先擬定好5~7年的投資計劃,投資金邊房市仍是獲利可期的」,因為柬埔寨的貿易與輕稅優勢、低廉的人力成本,都將維持該國經濟的高度成長,並持續吸引外資前來投資,但在選擇投資標的上,就要特別注意開發商的背景,以及日後轉手「可以賣給誰」等問題。
 
黃逸群指出,柬埔寨雖然維持多年的經濟高速成長,但同樣也衍生貧富差距快速拉大的問題,一般民眾的收入與消費力都不高,因此,有能力投資柬埔寨房地產的不外乎外國人,以及當地有實力的有錢人,而這些人的需求在哪?會租或會買什麼樣的產品?投資前都必須仔細想清楚。
 
此外,由於前進柬埔寨的開發商眾多,推出的產品品質落差也大,有一線的國際級建商,也有做很平價產品的開發商,雖然不見得平價產品就一定不好,但當大家都一窩蜂搶進某個地區推案,本身就是一種風險,加上業者素質良莠不齊,就容易引發交易糾紛,而瘋狂推案區域的後續開發能不能跟得上,也是不容忽視的問題。
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