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澳洲 - 雪梨、墨爾本、布里斯本(專訪 益立信股份有限公司總經理)

置產鎖定前三大城市布里斯本最具補漲效益

在眾多先進國家中,澳洲的租金投報率穩定,但置產門檻相對較低,加上生活環境佳,近年更因澳幣貶值的推波助瀾,讓澳洲房產更顯投資價值,且隨著台灣海外置產熱潮進入穩定期,投資人不再像當初興起時的一頭熱,在追求穩定報酬為優先考量下,同時擁有多項優勢的澳洲房產,尤其受到青睞。
 
位在南半球的澳洲氣候宜人,且國家提供完善的社會福利措施,是不少人嚮往的移民居住地,房地產市場也因價格、稅制合理,且交易透明,受到許多投資人的青睞,不過,由於政府資金與建設的配置,多以雪梨、墨爾本、布里斯本等前3大城市為主軸,外人前進澳洲置產也鎖定這3大城市。
 
國際合作發展組織(OECD)每年都會針對全世界36個會員國,依據各國的居住品質、收入、工作、教育、健康、生活滿意度、環境安全性、工作與生活等,共11個項目進行評分,並發表「幸福生活指數」,若將11項分數加總,澳洲以總分88.4排名第1,堪稱全球最幸福的國度。
 
另根據外媒調查,中國買家置產也以最大的2個城市雪梨、墨爾本為首選,主因是城市發展完善、就業機會多、學區大學等教育資源豐富,促使亞洲人口持續移入。
 
益立信股份有限公司總經理,同時也是美國商業不動產投資分析師的鍾仁義表示,根據歷史經驗,從1903至2014年長達百餘年的期間,澳洲房價每8年漲1倍的情況一共發生過4次,主要就是因為經濟長期穩定成長,以及源源不絕的新移民所帶動。例如近年在全球各地置產佈局最積極中國大陸,就將澳洲視為理想移民國家的第2名。
 
 

主要城市空置率低租金收益率穩定
 
宜人的氣候、社會福利完善,以及優良的教育制度等,都是澳洲房產所展現的投資魅力。因此,澳洲的住宅市場除了有當地買盤支撐,還有留學、移民、就業、觀光等龐大的外來人口湧入,造成住宅市場供不應求,主要城市的空屋率平均都在3%以下,幾乎沒有什麼空置問題,租金收益率不但可達4.55%,且相當穩定。
 
房貸利率持續下探,亦為吸引投資者關注澳洲房產的誘因之一,持有人在租金收益及長期房價漲幅上都是可以期待的,而目前澳幣處於相對匯率低點,鍾仁義認為,澳幣這波跌勢應該已快走到盡頭,加上利率也在歷史低點,趁現在進場不僅可減輕貸款還息壓力,未來甚至有可能在匯差上就能獲利。
 
就交易安全方面,澳洲房產的高透明度也是有目共睹。根據美國仲量聯行(JLL)發布的2014年《房產資訊透明度報告》,在全球102個國家當中,澳洲的房產資訊透明度名列第3,投資者只要進入realestate.com.au網站查詢,區域房產的買賣行情及租金水準全都一目瞭然。
 
澳洲是全球都市化程度最高的國家,前三大城市分別為雪梨、墨爾本與布里斯本,近幾年海外置產方興未艾,不少亞洲買家都優先鎖定雪梨與墨爾本,根據《The CoreLogic RP Data》報告的數據,兩地的房價自2008年金融風暴後到2015年這段期間,雪梨上漲76.5%、墨爾本也漲了68.8%,高過全國平均值的48.8%。
 
即便是2015年9月與2014年同期相比,兩地的房價仍在持續飆漲;雪梨房價漲幅年增率為16.7%、墨爾本為14.2%,都遠遠高過第三大城市布里斯本的4.6%,而全澳洲的平均值為11.0%,顯示雪梨、墨爾本的房市在國際熱錢集中炒作下,如今已出現過熱疑慮。
 

熱錢湧進雪梨、墨爾本房價有過熱之嫌
 
益立信股份有限公司總經理鍾仁義說,過去數年來,雪梨與墨爾本的房價上升太快,使得不少投資者都把焦點轉移到房價基期相對較低的布里斯本。
 
根據realestate.com.au的數據,目前雪梨的公寓平均房價為81.2萬澳幣,布里斯本則為55萬元澳幣,但鍾仁義指出,按照歷史經驗,雪梨與布里斯本之間的價差以往都維持在30%左右,過去幾年卻拉至60%,就連澳洲專業的財經媒體Financial Review都做過「雪梨買家前進布里斯本」的專題報導,暗示布里斯本的房價頗具補漲價值。
 
再者,仲量聯行(JLL)於2015年11月最新發布的「新世界城市報告」指出,在全球200個城市當中,布里斯本在「新世界城市」(New World City)中排行第1,顯示該城市正逐漸受到國際投資人的青睞,未來在國際間的能見度也會大幅提升。
 
布里斯本為昆士蘭省的第一大城,北邊接近旅遊勝地陽光海岸,南邊接壤國際知名觀光城市黃金海岸,作為省府大城,自然具備較多吸引人口進駐的條件;目前布里斯本的人口約有220萬,其中有38%為專業人士或管理階級,且20~30歲人口佔比高達33%,係屬年輕又具活力的城市。
 
另根據當地政府的白皮書,預計要投入逾1300億澳幣進行公共建設,估計20年後人口將增至316萬,在基礎建設逐漸完備及人口持續成長下,未來隨人口紅利帶來的住宅需求與房價增值是可期的。
 
布里斯本的城市規劃與歐美大城市類似,市中心規劃金融商業區,而當地人相對喜歡住在距離市中心不遠、居住密度較低的近郊或市中心邊緣區域,而從投資人購買的物件觀察,也可以看出當地的居住形態正在改變。
 
 

漲幅相對落後置產風吹向布里斯本
 
例如近期新案開工的地點,過往是以房子(House)的量體較多,如今則是公寓(Apartment)的比例逐漸提高,除非是年長的退休客層,抑或家族人數多的買方,以往高資產族群喜愛的獨棟住宅,正逐漸被市郊公寓取代。
 
因此,若有意到布里斯本置產,建議選擇具有景觀條件,尤其是河岸第一排的房子,而當地人開車能接受的範圍為30分鐘內,周邊最好多綠地,且坐落在好學區,較受買家青睞,但要注意開發商是否擁有「開發許可」,此外,選擇這類房產,應避開淹水地區與座向朝西的房子。
 
在台北,總價1500萬元僅能買到小坪數的老舊公寓或套房,然而在布里斯本,卻能購買到2~3房的新成屋,買的坪數也比在雪梨或墨爾本大。就投資的角度來說,包括West End(韋斯滕德)、South Brisbane(南布里斯本)、New Farm、CBD、Woolloongabba等5區,都是布里斯本相當具發展潛力的投資熱區,其中又以West End與South Brisbane兩區的住宅供給量最大。
 
不過,澳洲人與眾多歐美國家的人士一樣,較偏好租屋,因此,澳洲的房屋自有率僅有68%,但租屋需求穩定。
 
以布里斯本為例,房屋空置率甚至不到3%,租賃市場相當活絡,主要供應給在市中心工作的上班族,以及周邊4所大學:昆士蘭科技大學(Queensland university of technology)、昆士蘭大學(University of Queensland)、澳洲公立南岸技術學院(Southbank institute of technology)、格里菲斯大學(Griffith university)等,合計超過10萬名的學生。
 
益立信股份有限公司總經理鍾仁義指出,2房公寓在當地為主流商品,無論是出租或日後轉售,市場接手力道皆強勁。目前當地2房公寓平均總價為54萬澳幣,大約是新台幣1242萬元,若預算有限者亦可投資1房,入場門檻43.5萬澳幣,約1000萬元新台幣,租金水平為每周500~550澳幣,換算下來租金投報率可達4.5~5.2%。
 
 
 
澳洲置產投資建議

投資門檻再提高外國人只能購買預售與新成屋
 
澳洲房屋產權多屬永久所有權,也就是土地與房屋合售,但需要注意的是,受到以中國大陸為主的國際炒房客影響,近2年澳洲政府已開始提高跨境投資人的購屋門檻,諸多限制不可不知,例如外國人在購買當地不動產時,僅能購買預售屋,或是屋齡1年內的新成屋,不得購買中古屋。
 
此外,外國人若欲在澳洲購買不動產,必須向澳洲外國投資審查委員會(FIRB)提出申請,批准過後才可正式對澳洲不動產提出購買需求,且購買房屋在100萬澳幣以內者,須繳5000澳幣的費用。
 
貸款成數部分,一般而言約6~7成,但須視產品類型而定,即便如此,仍有以下3點限制條件:第一為室內面積不得小於45平方公尺(約13.6坪),換句話說,小坪數住宅可能無法向銀行申貸,第二是貸款成數最高僅有7成,最後,房屋本身的收租能力,以及貸款人的還款能力,也是銀行決定的重要指標。

(專訪 益立信股份有限公司總經理)
 
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