房產新趨勢

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中正藝文特區全桃首善之區 公認富人居住聚落光芒難以撼動

 從大興西路沿著藝文一街、二街,經過展演中心廣場至南平路,約莫650公尺的距離正好橫越中正藝文特區,也是大桃園現階段唯一具規模的綠園道,更被市場公認為大桃園的核心地王。

近年推案大致以此核心向外擴張,第一圈為中正路、南平路、莊敬路、同德五、六街等鄰近區段,更外側的大有特區則被歸類到第二圈,房價也循此軌跡逐步遞減,全盛期約略是「4、3、2」的排序;代銷業者指出,市場認知價的形成緊扣著區段實力,因此無論是第一圈甚或第二圈如何包裝,終究不會變成綠園道核心個案,這就好比吳興街永遠不會是信義計畫區,兩者道理相同。



供給量已相對有限

這條大桃園唯一的綠園道,已成為大桃園公認的富人住宅區,特別中正藝文特區占地僅16公頃的有限面積,配合住宅、商業各50%開發強度的規定,使得全區住宅量體不到兩千戶,現階段可銷售新屋更只剩不到4百戶,且這批新屋完銷後便無建地再供開發,可謂「賣一戶少一戶」。

綜觀綠園道兩側住宅,麗寶芙蓉匯、嘉璟華爾道夫、中悦御之苑、中悦一品、小王子、昭揚乾坤、中悦麗舍花園,當中除了小王子定位偏重中小坪數外,其他清一色都是大坪數產品;不僅如此,中悦世界中心、昭揚銳等商辦,在銷況方面同樣多有斬獲,2015年10月底,富邦人壽公告以5.6億元取得「中悦世界中心」4~6樓共12戶單位,總坪數達到1604坪,換算每坪平均單價近35萬元,未來將做為桃園營業處所使用,此舉如同為本區商辦市場「定錨」,更宣告其區段鋒芒已難以撼動。

價格支撐面極為強悍

中正藝文特區經過這10年的發展,已呈現出與其他區段不同的街闊風貌,特別是綠園道第一排,以目前的交易市場,新成屋總價3千5百萬至4千萬不等,跟鄰近區段相比,門檻確實高出一截,但對於有能力購買的客層而言,普遍都能接受這樣的總價區間,餘屋去化都堪稱順利。

即便前兩年全台房市陷入低迷,成交量快速萎縮,桃園不少個案價格因而微幅下修,但藝文特區豪宅表現依舊穩健,價格並未有太大起伏,幾乎維持在目前水平,顯見市場對其地段價值已產生高度認同。

商場加入添豐厚籌碼

此外,中茂新天地是綠園道旁最為亮眼的生力軍,於2016年元月正式開幕後,隨著進駐商家陸續定位,迅速吸引大量消費人潮,也形成全新的商場核心,更為區域發展添色不少;樓地板面積達1萬1千餘坪的中茂新天地,,以多功能商場型態規劃,地點坐落綠園道第一排黃金區段,也是本區首個大型消費商場,現已多家知名商家進駐,包括Jasons頂級超市、全真瑜珈健身集團、老乾杯燒肉、王品牛排、滿堂紅麻辣鍋、夢工場親子餐廳等。

代銷業者認為,中正藝文特區一舉一動都是桃園房市的關注焦點,現有多功能消費型商場進駐,配合周邊原有的商業機能,補足原本較為欠缺的環節,對區域完整度而言,自然是有利的面向。

捷運、總圖再添兩大建設利多

除了高級住宅群、商辦與商場等條件外,本區尚握有兩個潛力籌碼─捷運綠線和桃園市圖書館總館(下稱桃園總圖);確定於2017年動工的桃園捷運綠線,由於綠線經過八德、桃園、蘆竹等幾個精華市區,因此被視為帶動桃園區域再造的重要工程,而桃園火車站到中正藝文特區(即G7至G11)這段黃金路線,因人潮及商業活動集中,最受市場人士所看好。

然而,G7到G11站屬於桃園舊市區,路幅相當有限,若採高架軌道,光墩柱就佔去路面一大半,勢必讓原本擁擠情況更加惡化,因此在地方多次爭取下,改由地下捷運段的施工方式,將深挖地下40公尺,以高科技採潛盾隧道方式施工;其中緊鄰中正藝文特區的G10及G11兩站,一般公認最有成為核心站的客觀條件,從數據上也不難發現,近年桃園區房市推案量幾乎集中在這個區塊,整體供給量較往年充足,但需求量同樣放大不少,呈現百花齊放的榮景。

另外,地方期盼已久的桃園總圖選址確定落腳於中正藝文特區,桃園市長鄭文燦於2016年1月正式對外宣布,將於南平路、新埔六街口興建桃園市總圖,採地下2層、地上8層的多功能複合設計,兼具電影院、文創商城及主題餐廳等,以複合型為發展方向,其中電影院、文創商場及主題餐廳採委外經營方式,活化各項設施,提供市民多元化服務,總工程經費達20.88億元,2017年辦理工程發包、2020年完工營運。

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